Étanchéité à Rabat : d'où vient l'eau, et ce que coûte vraiment le traitement

La capitale est plus arrosée que sa voisine du sud, et surtout plus longuement humide. L'hiver rbati n'est pas une succession d'épisodes violents : c'est une saison entière de ciel bas, de crachin et d'air océanique chargé. De novembre à mars, il n'est pas rare d'enchaîner deux ou trois semaines sans qu'un mur ou une terrasse retrouvent leur état sec. C'est cette persistance, et non l'intensité de la pluie, qui décide de tout ici.

• Le diagnostic est plus difficile. Ailleurs, une tache grossit après l'averse puis s'estompe, ce qui permet de la relier à la pluie. À Rabat, elle n'a pas le temps de sécher entre deux épisodes : elle reste visible tout l'hiver, et l'on en conclut à tort qu'elle est indifférente à la météo.
• La pose est saisonnière. Une membrane ne se soude pas sur un support humide, une résine ne polymérise pas sous forte hygrométrie. L'humidité piégée se vaporise au premier soleil et décolle le complexe par en dessous. La cloque apparaît six mois plus tard.
• Les demi-mesures ne passent pas l'hiver. Un hydrofuge au rouleau tient un été rbati, pas quatre mois d'humidité continue. Et il ne cède pas franchement : il laisse passer un peu d'eau à deux points singuliers, ce qui suffit à ruiner un plafond.

Une tache d'humidité a quatre origines possibles. Elles se ressemblent, se traitent différemment, et coûtent de 1 500 à 40 000 DH selon celle dont il s'agit.

• L'infiltration par la terrasse. Elle marque le plafond du dernier étage ou la sous-face d'une terrasse située au-dessus d'une pièce habitée : auréole brune à contour irrégulier, qui grossit après une pluie soutenue. Cherchez à l'aplomb d'un relevé, d'un acrotère, d'une évacuation ou d'un seuil de porte-fenêtre, rarement au centre de la pièce.
• La remontée capillaire. Elle part du sol avec un front horizontal régulier, de 30 cm à 1,5 m, l'enduit cloquant en bas et restant sain plus haut, avec un dépôt blanc poudreux. Rez-de-chaussée, sous-sols, bâti ancien sans coupure de capillarité, et présente toute l'année.
• La condensation. Elle se dépose sur les surfaces froides : angles nord, mur derrière une armoire, tableaux de fenêtre, plafond de salle de bain. Sa signature est une constellation de petites pastilles noires. Elle suit l'occupation du logement, pas la pluie.
• La fuite sur canalisation encastrée. Tache stable, permanente, indifférente à la météo, souvent au dos d'une pièce d'eau, parfois tiède au toucher.

Trois vérifications gratuites. Le compteur : tous les points d'eau fermés, index relevé, deux heures d'attente ; s'il a bougé, c'est une fuite de réseau. Le journal des taches : une photo datée par semaine pendant un mois, à comparer aux jours de pluie. L'aération : dix minutes matin et soir pendant une semaine, et si la tache régresse, c'est de la condensation. Ensuite seulement, payez un diagnostic, 300 à 1 200 DH avec rapport écrit.

Une part considérable des demandes d'étanchéité à Rabat concerne en réalité de la condensation, et l'étanchéité n'y peut rien.

Pourquoi ici. L'hiver rbati est doux mais saturé : l'air extérieur reste chargé pendant des semaines, aérer sèche donc moins vite qu'ailleurs, et beaucoup de logements ne sont pas chauffés en continu. Les parois restent froides et la vapeur s'y dépose. S'y ajoute un phénomène récent : les rénovations des quinze dernières années ont posé des menuiseries parfaitement étanches et bouché les grilles d'aération jugées inesthétiques. On a supprimé les fuites d'air sans les remplacer par une ventilation organisée.

Ce qui ne marche pas : refaire l'étanchéité ; poser une peinture dite anti-humidité, qui est un film étanche et masque trois mois ; doubler un mur froid avec un matériau étanche, ce qui déplace le point de condensation dans la cloison.

Ce qui marche : aérer en traversant dix minutes matin et soir, y compris quand il pleut ; déboucher les grilles hautes et basses ; poser un extracteur avec sortie extérieure dans la salle de bain et la cuisine ; sécher le linge dehors ; doubler les points froids, nez de dalle, linteaux, tableaux de fenêtre, avec un matériau perméable à la vapeur. Comptez 1 500 à 5 000 DH, contre 18 000 à 40 000 pour refaire une terrasse de 60 m².

Le marché rbati se sépare en deux mondes. D'un côté un toit d'immeuble : plan, nu, inspectable. De l'autre, ce que l'on trouve dans les villas de Souissi, de la Pinède et des rues des résidences diplomatiques : terrasses-jardins plantées, patios encaissés, bassins, sous-sols et locaux techniques enterrés. Autre technique, autre prix, et surtout autre exigence de soin, parce qu'on ne peut plus rien inspecter après coup.

La terrasse-jardin est le cas le plus délicat : le complexe reste enfoui sous des dizaines de centimètres de terre humide en permanence, et une fuite oblige à tout déposer pour la trouver. À exiger nommément au devis :

• une membrane résistante aux racines, faute de quoi un système racinaire finira par la perforer, quelle que soit la qualité de pose ;
• une couche drainante avec filtre, sans quoi le drain se colmate en deux ou trois ans et le complexe travaille sous charge d'eau permanente ;
• des évacuations accessibles par regards de visite, et des plantations tenues à distance des relevés.

Les patios sont le second point noir : points bas fermés, souvent équipés d'une seule évacuation dimensionnée pour une pluie ordinaire. Trois heures de pluie soutenue les transforment en bassin et l'eau passe par-dessus les seuils. Un patio correctement traité a un relevé d'au moins 15 cm sur tout son pourtour, un seuil plus haut que le point de débordement, et un caniveau ou une seconde évacuation.

Bassins et ouvrages enterrés obéissent à la logique inverse : l'eau ne tombe pas dessus, elle pousse en permanence. Sur un bassin, le point faible est toujours les traversées de paroi. Sur un sous-sol, le traitement idéal se fait par l'extérieur avec un drainage périphérique ; le cuvelage intérieur est un rattrapage.

Une terrasse-jardin coûte une fois et demie à deux fois une terrasse nue équivalente : un devis au même tarif au mètre carré décrit un travail qui ne sera pas fait.

Beaucoup d'appels viennent de logements livrés entre 2005 et 2020, surtout à Hay Riad et Hay Nahda. Le désordre n'y est presque jamais un vieillissement, c'est un défaut d'exécution qui met trois à sept ans à se manifester.

• Le relevé insuffisant sous le seuil de porte-fenêtre, sinistre numéro un des terrasses accessibles et des duplex : l'étanchéité s'arrête au pied du seuil au lieu de passer dessous et de remonter derrière.
• L'absence de forme de pente : l'eau ne va nulle part et stagne plusieurs jours à Rabat au lieu de quelques heures ailleurs.
• L'évacuation unique, sans crapaudine ni trop-plein : le jour où elle se bouche, la terrasse se remplit.
• L'étanchéité de douche jamais réalisée, qui se manifeste au plafond du voisin du dessous entre la troisième et la sixième année.

Avant de payer, écrivez. Sur un logement livré depuis moins de dix ans, les désordres qui touchent l'étanchéité ou la solidité de l'ouvrage relèvent en principe du constructeur. Beaucoup de propriétaires financent de leur poche une reprise qui ne leur incombait pas, faute qu'on le leur ait dit à temps.

Dans l'ordre : photos datées, description précise et procès-verbal de livraison ; réclamation écrite au promoteur en recommandé avec accusé de réception ; et surtout, ne rien faire réparer avant d'avoir fait constater, car une reprise exécutée par vos soins peut vous priver du recours. La seule exception est la mesure conservatoire, un bâchage par exemple, à photographier avant et après.

Les maisons de la médina de Rabat, de la Kasbah des Oudayas et une partie du bâti ancien de Hassan sont bâties en pierre, en moellons ou en terre, montées au mortier de chaux, sur des murs épais et sans coupure de capillarité. Ces murs n'ont jamais été étanches : ils absorbent l'eau puis la restituent par évaporation. Ils fonctionnent tant qu'on les laisse respirer.

L'erreur presque systématique. Un enduit ciment en pied de mur, une peinture plastique par-dessus, parfois un doublage étanche. L'eau qui monte ne peut plus s'évaporer là où elle le faisait : elle monte plus haut et ressort au-dessus de la zone traitée, et les sels qu'elle transporte cristallisent derrière l'enduit et le font éclater par plaques. On n'a pas traité le désordre, on l'a déplacé d'un mètre vers le haut.

Ce qui fonctionne. Supprimer d'abord les apports d'eau : terrasse qui fuit, descente d'eau pluviale débranchée, sol extérieur qui renvoie l'eau contre la façade, canalisation qui suinte depuis des années. Dans ce bâti, ces causes expliquent la majorité des murs humides, bien avant la capillarité pure. Revenir ensuite à des matériaux perspirants, chaux et peintures minérales, ventiler le pied de mur quand c'est possible, et accepter le temps : un mur ancien épais met plusieurs mois à sécher.

Les contraintes de chantier y sont particulières : terrasses petites et mitoyennes, escaliers étroits imposant le portage manuel, chalumeau à manier avec la plus grande prudence près des charpentes anciennes, quand il n'est pas à écarter au profit d'un système liquide à froid. Enfin, avant de modifier un acrotère, une couvertine ou tout élément visible depuis la rue dans ces secteurs historiques, renseignez-vous auprès de l'arrondissement.

Quatre familles couvrent l'essentiel des chantiers. Aucune n'est bonne ou mauvaise en soi : l'erreur consiste à sortir une technique de son domaine d'emploi parce qu'elle était moins chère ce jour-là.

• Le bicouche bitumineux soudé. Deux membranes croisées, soudées au chalumeau sur un support préparé et enduit d'un primaire à froid. La référence sur une terrasse de dimensions courantes, sous protection : robuste, tolérant sur un support imparfait, réparable localement. Il exige un support sec et impose la prudence du feu.
• La membrane monocouche autoprotégée. Une seule couche surfacée de paillettes minérales qui la protègent du soleil. Moins chère, plus rapide, adaptée à une terrasse inaccessible bien pentée. Avec une seule épaisseur, un recouvrement mal soudé est une fuite, et elle ne reçoit pas de protection lourde.
• La résine liquide armée d'une trame. Appliquée à froid, sans joint, elle épouse les formes compliquées : petites surfaces, patios, terrasses hérissées de relevés et de socles, et partout où le chalumeau est à écarter. Son point faible est invisible : l'épaisseur réellement appliquée. Une résine sous-dosée ressemble exactement à une résine correcte, et le seul contrôle possible est la consommation en kg/m², annoncée au devis et vérifiée sur les emballages vides.
• La protection, que l'on croit décorative et qui est technique. Le soleil est le premier facteur de vieillissement : gravillons sur une terrasse inaccessible, chape et carrelage sur une terrasse que l'on foule, c'est la différence entre huit ans et quinze ans.

Une étanchéité ne fuit pratiquement jamais au milieu d'une surface plane, elle fuit aux détails. Doivent figurer au devis : une forme de pente d'environ 1 à 1,5 pour cent vers les évacuations ; des relevés d'au moins 15 cm le long des murs et acrotères, avec équerre de renfort dans les angles ; le passage sous les seuils de porte-fenêtre avec remontée derrière ; des évacuations avec platine et crapaudine amovible ; le traitement de chaque traversée et de chaque fixation, souches, pieds de garde-corps, socles de climatisation ; et un essai de mise en eau de 24 à 48 heures avec inspection par le dessous.

L'étanchéité est le seul poste du bâtiment qui disparaît intégralement sous une protection quelques jours après avoir été posé. Personne ne pourra plus vérifier ce qui a été fait, d'où une exigence de précision que l'on ne réclame nulle part ailleurs.

• La surface exacte en mètres carrés, distinguée des mètres linéaires de relevés, qui se comptent à part.
• Le sort de l'existant : dépose ou conservation, et si dépose, l'évacuation des gravats chiffrée. C'est le poste caché numéro un des reprises de terrasse.
• La forme de pente créée ou reprise, et la nature exacte du complexe : marque, référence, nombre de couches, grammage ou épaisseur, et pour une résine la consommation prévue en kg/m².
• Les points singuliers énumérés : relevés et leur hauteur, seuils, évacuations, trop-plein, souches, pieds de garde-corps, joints de dilatation.
• La protection prévue, l'essai de mise en eau et sa durée, une garantie écrite avec durée et périmètre, et l'identité complète de l'entreprise. Une garantie de dix ans donnée oralement par quelqu'un que vous ne retrouverez pas dans trois ans ne vaut rien.

Le repère de prix. Une réfection dans les règles se situe entre 250 et 700 DH le mètre carré selon le système, l'état du support, la dépose et la protection : sur 60 m², 15 000 à 42 000 DH. En dessous de 150 DH le mètre carré, il ne s'agit plus d'un complexe d'étanchéité mais d'un produit passé au rouleau. Cela coûte 6 000 DH sur la même terrasse, cela passe l'été, et cela vous laisse deux à quatre hivers rbatis avant de devoir tout reprendre, dépose comprise.

Le paiement : 25 à 30 pour cent au démarrage, le solde après un essai de mise en eau réussi et non après la pose, et 10 pour cent retenus jusqu'à ce que l'ouvrage ait passé une vraie saison de pluie. À Rabat, une étanchéité ne se juge pas en juillet, elle se juge en janvier.

La fenêtre de pose va d'avril à octobre, avec un support sec et une météo stable sur plusieurs jours. Lancer une étanchéité en janvier parce que l'infiltration est devenue insupportable est compréhensible, et c'est la meilleure façon de la refaire deux fois. Si le désordre ne peut pas attendre, faites une mise en sécurité provisoire et programmez la réfection à la belle saison.

L'entretien annuel, avant novembre, ne coûte presque rien et évite la moitié des sinistres : nettoyer les évacuations et les crapaudines, car une part importante des dégâts des eaux de terrasse commence par une descente bouchée et non par un défaut d'étanchéité ; regarder le haut des acrotères et les couvertines, par où l'eau contourne une étanchéité pourtant intacte ; inspecter les relevés, les angles et le pourtour des seuils, une cloque isolée se reprenant pour 600 à 2 500 DH tant qu'elle est seule.

Les durées de vie honnêtes : dix à quinze ans pour un bicouche correctement protégé, huit à douze ans pour une monocouche exposée ou une résine bien dosée. Qui vous promet vingt ans sans protection sur une terrasse accessible vous vend une phrase, pas un ouvrage. Faites inspecter la terrasse au printemps qui suit un hiver difficile : les traces sont encore fraîches et vous avez six mois pour faire chiffrer et exécuter au sec.